遇見永達

‧李雪雯 2009/12/03 10:10
日前行政院長吳敦義提出「改善庶民生活行動方案」，指示研考會提出由民眾反映民怨的可行性。研考會經過電話民調，從中歸納出15個選項，進一步舉辦「十大民怨你來投」網路票選活動。而在網站列出的15項民怨中，被最多民眾認定為民怨的是「都會地區房價過高」，票數遠遠超過其他選項。

在此同時，由於筆者剛好也在幫某雜誌撰寫「高房價」的議題，因此接觸到許多房地產業者的促銷手法。筆者深深覺得：與其讓許多一圓購屋夢的人，在資訊不對稱的誤導中，成為幫忙「抬高房價」的一員，還真的不如與讀者一起共同釐清市場上的似是而非迷思。例如以下三項，就是業者最津津樂道的。

一、買比租划算。之前在市場利率持續走低之際，建商紛紛打出「租不如買」的訴求，吸引租屋族轉租為買。這口號聽起來很動聽及誘人，實際上卻是陷阱重重。

筆者實際舉某位租屋而居朋友的例子說明，他在台北市中心捷運站旁的舊公寓屋齡約25年，坪數約38坪，目前租金是2萬元，而週圍房價約30萬元左右。

以目前銀行願意貸款7成為例，這位朋友想要「轉租為買」的成本是：自備款342萬元，可向銀行貸款798萬元，以3%的房貸利率計算，每月必須繳交4萬4000多元；就算房貸利率降到2%，每月還款金額還有4萬初頭的數字，遠遠超過這位朋友目前的房租水準。

如果從租金推算可以購買的房價，還真的是可以用「少得可憐」來形容。舉例來說，如果這位朋友用現有的2萬元房租，做為購屋後的每月房貸金額，以利率3%來反推，大約只能買到450萬元的房子。

這樣的房價想在同一地區購屋，大約只能買到15坪的小套房，而不是原先寬敞的近40坪，三房兩廳雙衛的格局。就算往台北外圍的「三線區域」，像是林口、三峽，也只能勉強買到30坪左右而已。
表、在不同房貸利率及每月還款能力下，民眾可以購買的房屋總價試算：
單位：萬元

說明：以上以貸款成數8成計算，如果是銀行不太願意貸款的小套房、屋齡超過20年的房子，或是還款人的收入不穩定，可貸成數還會更低，用租金來購買房子的總價還將進一步降低
二、房價只漲不跌。業者努力鼓動民眾購屋的重要口號，便是「房地產是最佳抗通膨的工具」。沒錯，同一地區同一物件的現在價格，很可能在日後不復見，但是，許多民眾都忘記了：只要通貨膨脹存在，房價就自動會出現「只漲不跌」的假象。

筆者實際從某房屋仲介所編製的「房價指數」進行試算，以台北市房價在1991年第一季的基期指數為100為例，到了2009年第三季時，指數已經達到209.15。

乍看起來，房價似乎是漲了兩倍有餘。但是，如果將每年通貨膨脹（物價指數年增率）算進去，在通膨平均4%之下（這個數字是政府相關單位在計算年金現值與終值的依據），2009年第三季的房價指數應該要達到211的數字，才剛好只是「保值」而已，還稱不上是「抗通膨」。

光是平均數字就無法「抗通膨」了，更何況是那些「房價指數漲幅落後平均數」的房屋個案呢？更重要的是：越是當少數特殊個案（例如豪宅）指數超越平均值之下，就代表著有更多一般住宅的漲幅，遠遠落後於市場平均數字。

三、房子賣不出去，當包租公、包租婆一樣划算。前幾天的新聞報導指出，根據主計處公布資料顯示，全台消費者物價房租類指數從去（2008）年10，達到100.96的近年高點後，隨著金融海嘯爆發，租金指數已呈現連12個月下滑狀態。到今（2009）年10月底為止，指數只剩下100.50，等於是租金水準倒退一年，還低於97年1月的租金水平。

另外根據永慶House Fun租屋統計發現，大台北地區大安、中正、信義；北縣新莊、新店、板橋等地區，平均租金報酬率均不到3%，分別為北縣市報酬率最低的三個行政區。

其中，大安區租金報酬水準僅2%，與購屋貸款利率相比幾乎高不了多少（這與本專欄在第249期《算算你的房子到底有多「賺錢」？》結論相符）。而2%左右的投報率，還只是在「民眾完全以現金購屋」前提下的數字，一旦購屋者自備款金額低於房屋總價的七成，投資報酬率還會變成負值。

沒錯，擁有一間屬於自己的「家」，是每一個人夢寐以求的人生目標；而好的居住品質絕對是每一位民眾所嚮往及追求的；至於那些具有獨特性的房地產，也總是鳳毛麟腳。

但筆者認為，當民眾真正看清事實的真相後，也才能以平常心，在衡量個人的財務能力之下，客觀地看待「購屋」這件人生大事。不致於因為心急房價的居高不下，輕易讓自己高負債纏身，影響了個人的生涯規劃、下一代的子女教育，以及整體家庭的良好生活品質。

資料來源：udn理財會客室 - 理財高手 - 李雪雯 - 為何我沒錢-迷思251》搶買房子的3大迷思！
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